新世界發展持有逾八成的銅鑼灣波斯富街一帶舊樓群進行強拍，底價是HK$26.79億元。由於登記競投者未有到場出價，導致最終被迫流拍收場！新世界回覆查詢時，指出集團適時因應成本及效益，按市場供求作審慎考慮，追求合理回報。

翻看過去流拍案例，今次已是第六宗，上次流拍見於2024年中，是位於港島灣仔區金鐘大廈及銅鑼灣希雲大廈，後者是位於同區鄰近地帶，底價是24.25億。縱然過了三年，今次流拍正是反映商業樓儥仍未復元，發展商業地活動仍然未見活躍。

發展商未有完成強拍行為，其中原因只有她們才真正知道，市場人士不易完全瞭解。筆者通過回憶此商業地皮強拍歷史及分析銅鑼灣整體商業市場，使到讀者尋找答案。注意下列計算方法及市場數據只用於本次混算中，是純屬參考性質，也不是構成任何投資建議用途。

本商業土地細分為三大部份，綜合地包括波斯富街54-76號（雙號計），利園山道5-27號（單號計）和羅素街6O號，總地盤面積大約19,831平方呎，地契無特別發展限制條件，若作純商業發展，可建樓面大約達297,500平方呎 ; 若作綜合商住發展，可建樓面大約達220,000平方呎。發展商大約於2022年向土地審裁署提出強拍申請，去年八月成功獲批出強拍令。去年底，新世界上訴底價成功，四年間拍賣底價已較當日估價下降逾四成，反映出商業地價已有著深度調整。

如果把底價除去商業或商住總樓面面積，大約求得兩者平均地價分別是HK$9,000及HK$12,180/平方呎。筆者再加上建築成本，利息支出(土地及建築物)，其他雜項及專業人士費用，最終累積成本大約是HK$58一60億，則完成物業發展平均成本(未含發展商利潤)是大約HK$20,200/平方呎(純商業用途)或HK$27,300/平方呎(商住綜合用途)。

港島壹號中心去年成交案例

去年十一月中，阿里巴巴與螞蟻集團斥資大約72億買入港島壹號中心最頂13層辦公室，50個車位，天台廣告位及大廈命名權，辦公室總樓面大約30.15萬平方呎，平均呎價折合大約HK$23,800/平方呎。如果把此商業地皮再加上大約二成發展商利潤率，最後合理價格不低於HK$24,200/平均呎，基本上跟最近成交案例均價持平。不過發展商需要冒上不少於五年發展期市場風險和其他未可預見的內外圍經濟變化！

從2025年年報業務回顧中，可以找到公司坐擁大約2.4百萬平方呎辦公室及大量銅鑼灣核心商場面積。還未包括今年第三季交付使用的利園八期，總樓面面積大約1.1百萬平方呎，包括超過0.1百萬平方呎零售空間，且物業標榜港島區最大的單層樓面空間約 39,000平方呎，相比最近落成的港島壹號中心的單層面積超出86%。上述面積未含其他主要銅鑼灣核心區名廈如時代廣場(100萬平方呎)，世貿中心(45萬平方呎)及港島壹號中心（50萬平方呎），累積面積大約195萬平方呎。其實附近核心銅鑼灣辦公室呎租是相近的，時代廣場大約HK$45一55/平方呎，港島壹號中心大約HK$55/平方呎，而希慎的九座商廈租金大約是HK$50一86/平方呎，其中最貴租是希慎廣場高層海景單位。

商業地皮未來建築物佔比不高

直到今年底，上述列出主要銅鑼灣核心商廈總面積不少於6百萬平方呎，本商業地皮未來完成建築面積只是大約30萬平方呎，是整體頂級商業面積少於5%。不難想像，本區商業/商場租金的主導權仍然掌握在本地區商業大地主手中，本地皮的未來租務活動比較被動的！

面對世界性商業及購物活動模式近年急速變化，不少傳統性的商業或銷售方式已被平臺化。市民逛街購物口味產生巨大改變，使到傳統核心購物商舖近年不少吉舖，令到平均租金有著顯著調整。價格巨大差距更引誘市民北上消費，令到本地零售市場未能完成復甦。

銅鑼灣貴重地皮未有完成強拍行為，實是發展商通過全盤分析和計算後的實務表現。再者，今天向銀行獲取商業地皮建築融資是不容易的，因為她們手中商業物業呆壞帳仍然揮之不去，地皮貸款更是落成前未有收入償還利息/本金，真是「難上加難」任務了！

撰文：張宏業

中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事